霖霖是小盈代理記賬公司的老客戶，2019年1月份霖霖的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房產(chǎn)銷售許可證，開始銷售房產(chǎn)。到2020年底已經(jīng)銷售了88%的房產(chǎn)，經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部初步核算，該企業(yè)需要繳納土地增值稅1000萬元。目前該企業(yè)已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅3000萬元。霖霖想咨詢一下企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行納稅籌劃，小盈建議采取推遲清算時(shí)間以達(dá)到籌劃的效果。

　　【分析】

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，則需要在2021年初補(bǔ)繳7000萬元稅款。如果該企業(yè)有意控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將銷售比例控制在84%，剩余的房產(chǎn)可以留待以后銷售或用于出租。這樣，該企業(yè)就可以避免在2021年初進(jìn)行土地增值稅的清算，可以將清算時(shí)間推遲到2022年初。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，2021年初進(jìn)行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬元。

　　籌劃后，2022年初進(jìn)行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬元。

　　【結(jié)果】

　　這樣就相當(dāng)于該企業(yè)獲得了8000萬元資金的1年期無息貸款。如果銀行同期貸款利率為7%，則該納稅籌劃在記賬報(bào)稅時(shí)可以為企業(yè)節(jié)約利息480萬元。

　　政策依據(jù)

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號(hào))第二條規(guī)定:

　　土地增值稅的清算條件:

(一) 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

1.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　3.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

1.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;　　

2.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　3.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。