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老李是一家房地產(chǎn)公司的老總,也是小盈代理記賬公司新接的客戶。最近,老李因公司新開發(fā)的一個樓盤要繳土地增值稅深感煩惱。
老李的房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年8月成立,2019年3月取得一宗土地使用權(quán),支付土地出讓金3600萬元。隨后,公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進(jìn)行“三通一平”等項工作,又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作,該小區(qū)規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。直到2020年9月才開始施工建設(shè),在這期間發(fā)生費用3000萬元,財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工,于2021年9月竣工。開發(fā)成本6300萬元,可售面積28000平方米,以單位均價6800元對外銷售,到2021年末,房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬元,借款利息420萬元,但不能全部取得銀行借款證明,想咨詢小盈計算應(yīng)交土地增值稅并出招稅務(wù)籌劃。小盈建議巧妙運用企業(yè)籌備期。
【分析】
根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)開工前的費用可以直接列入前期工程費用,在計算土地增值稅時扣除。本例中,3000萬元的開辦費直接列入前期工程費后,應(yīng)交土地增值稅就會發(fā)生較大變化。
【對比】
籌劃前,土地增值稅的計算:
銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)。
扣除項目金額=(3600+6300)x130%=12870(萬元)。
增值額=19040-12870=6170(萬元)。
增值率=6170÷12870=47.94。適用稅率30%,速算扣除率為0。
應(yīng)交土地增值稅=6170x30%-0=1851(萬元)。
籌劃后,土地增值稅的計算:
銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)
扣除項目金額=(3600+6300+3000)x130%=16770(萬元)。
增值額=19040-16770=2370(萬元)增值率=2370÷16770=13.54%。
增值率小于20%,免征土地增值稅。
【結(jié)果】
3000萬元的“開辦費”直接列入前期工程費后,增加了增值額的扣除項目,直接影響了增值率,在記賬報稅時為企業(yè)減少了1051萬元的成本負(fù)擔(dān)。
政策依據(jù)
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字(1995)6號)第七條規(guī)定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
前期工程費,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
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