老李是一家房地產(chǎn)公司的老總，也是小盈代理記賬公司新接的客戶。最近，老李因公司新開發(fā)的一個樓盤要繳土地增值稅深感煩惱。

　　老李的房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年8月成立，2019年3月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3600萬元。隨后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進(jìn)行“三通一平”等項工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。直到2020年9月才開始施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用3000萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于2021年9月竣工。開發(fā)成本6300萬元，可售面積28000平方米，以單位均價6800元對外銷售，到2021年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬元，借款利息420萬元，但不能全部取得銀行借款證明，想咨詢小盈計算應(yīng)交土地增值稅并出招稅務(wù)籌劃。小盈建議巧妙運用企業(yè)籌備期。

　　【分析】

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開工前的費用可以直接列入前期工程費用，在計算土地增值稅時扣除。本例中，3000萬元的開辦費直接列入前期工程費后，應(yīng)交土地增值稅就會發(fā)生較大變化。

　　【對比】

　　籌劃前，土地增值稅的計算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)。

扣除項目金額=(3600+6300)x130%=12870(萬元)。

增值額=19040-12870=6170(萬元)。

　　增值率=6170÷12870=47.94。適用稅率30%，速算扣除率為0。

　　應(yīng)交土地增值稅=6170x30%-0=1851(萬元)。

　　籌劃后，土地增值稅的計算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬元)

　　扣除項目金額=(3600+6300+3000)x130%=16770(萬元)。

增值額=19040-16770=2370(萬元)增值率=2370÷16770=13.54%。

　　增值率小于20%，免征土地增值稅。

　　【結(jié)果】

　　3000萬元的“開辦費”直接列入前期工程費后，增加了增值額的扣除項目，直接影響了增值率，在記賬報稅時為企業(yè)減少了1051萬元的成本負(fù)擔(dān)。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字(1995)6號)第七條規(guī)定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　  基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。