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工商財(cái)稅資訊

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【稅務(wù)籌劃】調(diào)整公司編制,節(jié)約成本高達(dá)350萬元

  顧總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的A小區(qū)正準(zhǔn)備開盤銷售。為了控制成本、節(jié)約資金、擴(kuò)大收益,這一天,顧總組織公司中層以上人員討論相關(guān)策略,并邀請代理記賬行業(yè)的專家小盈召開研討會。

  A小區(qū)項(xiàng)目支付土地出讓金1800萬元,開發(fā)成本3500萬元,含借款利息500萬元,可售面積32000平方米,如果銷售毛坯房,銷售收入總額為10000萬元。

  【分析】

  調(diào)整公司編制,是否會降低10%房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除?

  【對比】

  籌劃前,銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅。

  不含息建造成本=2000+3800-200=4800(萬元)

  扣除項(xiàng)目金額=4800x130%=6240(萬元)

  增值額=10000-6240=3760(萬元)。

  增值率=3760÷6240=78.33%。

  適用稅率40%,速算扣除率為5%。

  應(yīng)交土地增值稅=3760x40%-6240x5%=1194(萬元)

  籌劃后,假設(shè)甲公司開發(fā)麗灣小區(qū)需要兩年時(shí)間,公司管理人員60人,每年需要管理費(fèi)用400萬元。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作,為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理,經(jīng)過董事會決議,把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中,共計(jì)護(hù)大項(xiàng)目人員編制38人,每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用300萬元,無其他變動因素。

不含息建造成本=1800+3500-400+300x2=5500(萬元)

扣除項(xiàng)目金額=5500x130%=7150(萬元)。

增值額=10000-7150=2850(萬元)。

增值率=2850÷7150=39.86%。適用稅率30%,速算扣除率為0.

  應(yīng)交土地增值稅=2850x30%-0=855(萬元)。

  【結(jié)果】

  籌劃后,改變公司編制,在記賬報(bào)稅時(shí)減少企業(yè)成本339萬元(1194-855)。

  政策依據(jù)

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6)第七條規(guī)定:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

  ()取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

  ()開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

  前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、三通一平等支出。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

  建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

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