小舟是最近小盈新接的客戶，這天小舟特意來代理記賬公司盡心拜訪。兩人暢聊了一番后，小舟就透露他的房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)了一套房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付費用200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為120萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費為160萬元，房地產(chǎn)出售價格為3000萬元，為當(dāng)?shù)乜h級人民政府代收各種費用150萬元。想咨詢該業(yè)務(wù)是單獨收取該項費用，還是并入房價收取該費用對企業(yè)更有利。

　　【分析】

　　根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，房地產(chǎn)企業(yè)可在房價中一并收取，也可以在房價之外單獨收取。企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。因此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行納稅籌劃，會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

　　【對比】

　　籌劃前，將該費用單獨收取，該項目應(yīng)納土地增值稅480萬元。

　　具體計算:

　　可扣除費用=200+900+120+(200+900)x20%+160=1600(萬元)。

增值額=3000-1600=1400(萬元)。

增值率=1400÷1600=87.5%。

　　應(yīng)納土地增值稅=1400x40%-1600x5%=480(萬元)。

　　籌劃后，將該費用計入房價，該項目應(yīng)納土地增值稅472.5萬元。

　　具體計算:

　　可扣除費用=200+900+120+20%x(200+900)+160+150=1750(萬元)。

　　增值額=3000+150-1750=1400(萬元)。增值率=1400÷1750=80%。

　　應(yīng)納土地增值稅=1400x40%-1750x5%=472.5(萬元)。

　　【結(jié)果】

　　經(jīng)過財稅籌劃后，在進(jìn)行記賬報稅時可以減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)7.5萬元(480-472.5)。

　　政策依據(jù)

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅(1995)48號)第六條規(guī)定:關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計人房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人。

　　對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收人計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。